更新再開の記事でも少し触れましたが、昨年夏ごろに戸建貸家8号を購入しました。
物件の詳細は土地が約56坪で、建物は1961年築の木造平屋建て、固定資産税評価額は土地と建物合計で3,425,653円の物件です。
売主さんはお子さんのいないお一人暮らしの老人で、入所先の施設が見つかるまで無償で住んでいただく、施設が決まったら引っ越し後の残置物はこちらで速やかに処理する、売主は瑕疵担保責任を負わないなど売主さんの条件をすべて了承する代わりに相場よりずいぶん安く入手できました。
先日ようやく施設が決まって引っ越しが完了したので、内部の確認に行ってきました。
物件内部の様子はこんな感じです。
元々は残置物を片付けて最低限の修繕をしたうえで賃貸に出す予定でしたが、雨漏りがかなりひどい場所がありました。
寝室ということで物件取得前に見せてもらっていなかった4枚目の画像の部屋ですが、雨漏りを新聞やボウルで受けている状態でした…orz
外観の画像は控えていますが、屋根の瓦が激しく傷んでおり、雨漏り修繕のためにかなり大規模な改修が必要になることから、いろいろ考えた結果一旦解体して更地にすることにしました。
更地にしたあとは駐車場にするかローコスト住宅を建てて賃貸物件にする、または譲渡所得税が下がる5年後まで寝かせて売却するなど使い道を検討したいと思っています。
精力的に激安ボロ戸建物件をDIYリフォームして賃貸に出している大家さんからすれば、この程度の物件なら修繕して貸せよ!!と思うかもしれません…
ただ場所的に土地の坪単価が最低でも10～15万円する地域ですので、この物件を仮に3万円で10年貸して360万円のインカムゲインを得るより、更地解体して5年後に5～600万円で売却すれば、物件取得費や解体費用などを差し引いても10年の家賃のインカムゲインより多いキャピタルゲインが見込めそうなのでそれもありかなと思っています。
解体完了が完了して建物の滅失登記を行うまでは、土地と建物をあわせた固定資産税評価額3,425,653円を不動産の資産として計算したいと思います。
