うさみちゃんの資産のほとんどを占める不動産についてあれやこれや公開するよ!!
まずは所有物件の概要からだよ。
| 土地面積 | 建物構造 | 間取り | 築年数 | |
| 戸建貸家1号 | 約13坪 | 木造2階建て | 3DK | 1972年築 |
| 戸建貸家2号 | 約55坪 | 木造2階建て | 4LDK | 2000年築 |
| 戸建貸家3号 | 約24坪 | 木造2階建て | 3DK | 1975年築 |
| 戸建貸家4号 | 約30坪 | 木造2階建て | 4DK | 1965年築 |
| 戸建貸家5号 | 約63坪 | 木造平屋建て | 2DK | 1973年築 |
| 戸建貸家6号 | 約32坪 | 木造平屋建て | 2DK | 1952年築 |
| 戸建貸家7号 | 約54坪 | 木造2階建て | 3LDK | 1993年築 |
プロフィールにも書いた通りボロ戸建て不動産がメインで、平成築は戸建貸家2号と戸建貸家7号のふたつだけだよ。
残りの物件は1981年施行の新耐震基準以前に建てられた築45年以上のツワモノばかりだよ。
続きまして不動産のキャッシュフローだよ。
| 固定資産税評価額 | 債務残高 | 月返済額(元本) | 月額家賃 | |
| 戸建貸家1号 | 3,258,826円 | 完済済み | – | 0円 |
| 戸建貸家2号 | 7,697,157円 | 1,672,000円 | 48,000円 | 60,000円 |
| 戸建貸家3号 | 3,434,641円 | 現金一括決済 | – | 29,000円 |
| 戸建貸家4号 | 2,606,414円 | 1,286,000円 | 33,000円 | 40,000円 |
| 戸建貸家5号 | 4,455,640円 | 1,050,000円 | 40,000円 | 35,000円 |
| 戸建貸家6号 | 2,799,447円 | 609,000円 | 77,000円 | 29,000円 |
| 戸建貸家7号 | 3,068,682円 | 3,568,000円 | 44,000円 | 57,000円 |
| 合計 | 27,320,807円 | 8,185,000円 | 242,000円(元本) | 250,000円 |
固定資産税評価額は土地と建物の合計だよ。
債務残高は2019年4月末時点の元本残債だよ。
戸建貸家1号は完済済みで、戸建貸家3号は競売で取得したから現金一括決済しているよ。
月返済額は全部元本の返済分のみだけど「元金均等返済」で返済しているからこれプラス金利を払っているよ。
変態という名の紳士です。
元金均等返済ってなんだい?
1回死なない程度に爆発しなさいよ!!
うさみちゃんの実際の返済額は戸建貸家2号で現在金利合わせて52,000円弱、戸建貸家4号で36,000円弱、残債の多い戸建貸家7号になると52,000円ぐらいで毎月8,000円弱の金利もあわせて支払ってるよ。
「元金均等返済」に対して毎月の返済額を同額にする「元利均等返済」という返済方式もあって、こっちは元金と金利の合計が均等なので毎月の支払い額が一定だよ。
返済の計画が立てやすいというメリットがあるから自宅用の住宅ローンなんかでは元利均等返済を選択する場合もあると思うけど、金利の多い最初はなかなか元金が減らないから結果的に元金均等返済より利息を多く払うことになるので注意が必要だよ。
金利を入れるとキャッシュフローは完全にマイナスなんすね…
これに加えて固定資産税や火災保険料、修繕費用なんかの経費がかかっているからもっとマイナスだよ。
先日固定資産税を支払ったばかりだから毎年確実にかかる固定資産税と火災保険料だけ表にするよ。
| 固定資産税(土地+建物) | 火災保険料(年額) | |
| 戸建貸家1号 | 20,100円 | 11,830円 |
| 戸建貸家2号 | 66,951円 | 22,450円 |
| 戸建貸家3号 | 21,726円 | 11,070円 |
| 戸建貸家4号 | 15,230円 | 9,760円 |
| 戸建貸家5号 | 19,359円 | 9,470円 |
| 戸建貸家6号 | 10,992円 | 8,900円 |
| 戸建貸家7号 | 17,300円 | 9,780円 |
| 合計 | 171,658円 | 83,260円 |
ちなみに固定資産税は土地と建物の合計で、都市計画税も含めた金額だよ。
火災保険料は5年契約で更新してるんだけど、4年前に値上がりがあって今年も10月から値上がりするらしいので戸建貸家4号以降は次回の更新で大幅に増えるみたいだよ。
